Как распределяется налоговый вычет при продаже квартиры двумя собственниками, если один из них гражданин Украины?

Comments

• Добрый день
  В части резидента верно, а нерезидент вычет применить не может и должен уплатить 30% со своего дохода
  Вычет применим только к доходам, облагаемым по ставке 13%
• Здравствуйте.
  С сайта финам.инфо
  

  Цитата:30-процентный налог с продажи квартиры - это реальность28.03.2013 г. 11:34 , текст: Барсуков Константин // Заместитель Генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»Знания граждан о налогах при продаже недвижимости, как правило, сводятся к: более трех лет в собственности налог не платим, менее трех – платим. К сожалению, некоторые риэлторы думают также.Сейчас практически каждый, кто хочет продать квартиру, понимает, что его ожидает на этом пути. Нужно собрать документы, подать рекламу, провести показы квартиры, получить предоплату, правильно провести взаиморасчеты и подать документы на регистрацию. Помимо перечисленного есть и еще один немаловажный аспект, который сопровождает любую сделку по продаже недвижимости. Я имею в виду налоги. Большинство людей, желающих продать квартиру, знают о том, что доход, полученный от такой продажи, облагается налогом. При этом подавляющее большинство граждан знают только одно: более трех лет в собственности налог не платим, менее трех – платим. К моему огромному сожалению, не редко встречаются случаи, когда и знания риэлторов ограничиваются тем же. На самом деле вопросы налогообложения при продаже объектов недвижимости более многогранны.Начнем с определения налоговой ставки. Размер налоговой ставки регламентирует статья 224 Налогового Кодекса РФ. Открываем ее, и тут нас ждет первый сюрприз, так как «налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей». А настоящей статьей предусмотрено, что для граждан, не являющихся резидентами Российской Федерации, налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов от полученного дохода. Причем понятия «резидент» и «нерезидент» не имеют никакого отношения к вопросу гражданства. «Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев». Следовательно, если гражданин не находился на территории РФ в течение означенного срока, то он признается нерезидентом, и налог, который он должен будет заплатить при продаже квартиры, будет составлять 30%, а не 13%. Самое неприятное в этом то, что налоговые вычеты, о которых мы поговорим дальше, на граждан, не являющихся резидентами, не распространяются. Точно также на них не распространяются нормы пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, говорящей о доходах, не подлежащих налогообложению. А это означает, что даже если нерезидент владел недвижимостью более трех лет, все равно при ее продаже, он должен будет выплатить налог в размере 30% от продажной стоимости.Также в отношениях «резидент – нерезидент» есть еще одно узкое место – это определение момента начисления налога на доход. Согласно налоговому кодексу налоговым периодом признается календарный год, и налог на доход физических лиц выплачивается по итогам дохода, полученного за календарный год. Исходя из этого, (хотя это четко не прописано в Налоговом Кодексе) сложилась такая практика, когда в расчет принимается статус налогоплательщика не на момент совершения операции, принесшей дохода, а на конец налогового периода. В этом, конечно, есть положительный момент. Например, собственник недвижимости, не являющийся резидентом РФ, продав квартиру в первой половине года, может остаться в России, и если до конца календарного года он проживет здесь 183 дня, то к концу года станет резидентом, и сможет выплачивать налог по правилам, применяющимся к резидентам. Но есть и отрицательная сторона, о которой уж точно никто не задумывается. Я говорю о ситуации, когда гражданин, проживающий в России, продав квартиру в начале календарного года, уезжает по каким-либо причинам за рубеж. При этом он к концу года может потерять статус резидента и, вернувшись в Россию, получить уведомление от налоговой о начислении налога по ставке 30%.Понятно, что сейчас у налоговой инспекции есть определенные трудности, с определением статуса нерезидента у лиц, являющихся гражданами РФ. И если квартира продавалась гражданином РФ по общегражданскому паспорту, то, скорее всего, никаких вопросов при начислении налога не возникнет, и его «автоматом» причислят к резидентам. Однако все может измениться, достаточно объединить базы ФМС и Налоговой службы. Поэтому рекомендую продавцам квартир, находящихся в длительном отсутствии за границей, заблаговременно озаботиться вопросом подтверждения статуса резидента. Особенно это касается тех собственников, чья недвижимость продавалась по доверенности, выданной за рубежом. Они уже сейчас периодически попадают под пристальное внимание налоговых органов. Мне известен один такой случай, произошедший совсем недавно. Хорошие знакомые попросили меня проконсультировать одну девушку. Ситуация у нее сложилась более чем неприятная. В прошлом году была продана квартира по доверенности, удостоверенной за границей в Консульстве РФ. Продавала квартиру девушка, попросившая консультации, и являвшаяся дочерью собственницы. В начале года ее маме понадобились документы, подтверждающие легитимность получения денег, в том числе нужны были документы из ИФНС. Дочка с той же доверенностью пошла в налоговую инспекцию за справкой и вместо нее получила предписание на уплату налога в размере 30% от стоимости квартиры, указанной в договоре. А это ни много ни мало, составило сумму в размере 2,7 млн рублей. Хорошо еще, что между нашей страной и страной, в которой проживала собственница квартиры, была подписана Конвенция «Об избежании двойного налогообложения». Это позволило собственнице выплатить налог с продажи квартиры не в России, а по месту постоянного пребывания за границей. И налог этот был почти в два раза меньше. Что самое неприятное для меня в этой истории – это нерадивость риэлторов, которые, как утверждала дочь хозяйки квартиры, уверили ее, что раз квартира находится в собственности более трех лет, то никаких налогов платить не нужно. Ведь как она говорила: «Если бы нас заранее предупредили, то я бы просто привезла маму в Россию, она бы спокойно пожила бы здесь полгода, а мы бы не потеряли на налогах почти 40 тысяч евро».
• спасибо) вопрос заключается в том - как распределится налоговый вычет) если нерезидент (а он не проживал 183 дня) не получает вычет, а с объекта все равно 1 млн рублей вычет предоставляется? тогда может ли претендовать второй продавец, который резидент, на этот вычет целиком? в этом случае государство получит налог почти в два раза больше) или второй продавец так и останется со своей половиной вычета? почему? спасибо
• Вот что нашла.
  
  

  Цитата:Имущественный вычет при совместной собственностиПодлежащий уплате НДФЛ возможно уменьшить на величину так называемых имущественных вычетов, порядок предоставления которых регулируется ст. 220 НК РФ. Предусмотрены два вида имущественных вычетов:1) в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб. Если имущество (доли в нем) находится в собственности три года и более, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества;2) в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Общий размер такого имущественного вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов.Статьей 220 НК РФ предусмотрен механизм распределения имущественного вычета при реализации и приобретении имущества, находящегося в общей собственности. Вычет распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле или по письменной договоренности между ними (в случае реализации, приобретения имущества, находящегося в общей совместной собственности).Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрена совместная собственность на это имущество.В частности, ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) определено, что совместной собственностью является имущество, нажитое супругами во время брака. Общим имуществом супругов признаются в том числе приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Режим совместной собственности супругов действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ).Для целей исчисления НДФЛ право на получение имущественного вычета распределяется между супругами по взаимному согласию в пропорции, которую они определяют сами вне зависимости от того, на кого оформлены документы (свидетельство о праве собственности) и кто из них вносил деньги при его приобретении (оплата самого жилья и процентов по кредиту) (Письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/242, от 11.06.2008 N 03-04-05-01/202, от 11.03.2008 N 03-04-05-01/65 и пр.; Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07).Принятая супругами пропорция при переносе остатка неиспользованного имущественного вычета на следующие налоговые периоды до полного его использования не может быть изменена (Письмо Минфина России от 12.02.2008 N 03-04-05-01/37).Передача, а также отказ от использования имущественного вычета одним налогоплательщиком в пользу другого не предусмотрены НК РФ. Налогоплательщики могут только согласовывать между собой соотношение, в котором имущественный вычет будет распределяться, даже если оно равно 100 к 0% (Письма Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/123, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/122, от 26.11.2007 N 03-04-05-01/378 и пр.).Если имущественный вычет при реализации квартиры налогоплательщик может использовать многократно, то повторное предоставление ему вычета при приобретении имущества не допускается (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).На практике возможна следующая ситуация. Допустим, одним из супругов до вступления в брак приобретается жилой дом, не оконченный строительством, и принимается по нему имущественный вычет. После заключения брака супруги покупают квартиру в совместную собственность за счет общих доходов. Брачный контракт отсутствует. Каким образом реализовать право на имущественный вычет по совместно приобретенной квартире второму супругу?Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.Исходя из разъяснений Писем Минфина России от 30.05.2008 N 03-04-05-01/182, от 14.07.2008 N 03-04-05-01/243 имущественный налоговый вычет второму супругу, имеющему право на его получение, предоставляется в размере половины всех понесенных расходов на приобретение жилого помещения, но не более 1 000 000 руб. Учитывая сегодняшние цены на жилье, второй супруг, скорей всего, сможет воспользоваться всей суммой имущественного вычета. Однако по вопросу включения процентов в Письме Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/243 разъясняется, что в рассматриваемом случае второй супруг, имеющий право на имущественный вычет, при определении его размера вправе учесть половину суммы процентов, выплаченных за пользование заемными (кредитными) средствами, независимо от того, кем из супругов осуществлялось погашение процентов. Таким образом, в данном варианте супруг, ранее применивший вычет только в части стоимости жилья, автоматически лишается права на получение вычета по процентам уже с совместно приобретенного имущества.Более того, согласно Письму, если кредит получен под льготный процент (в валюте меньше 9% годовых, в рублях - меньше 3/4 ставки рефинансирования Банка России), супругу, воспользовавшемуся имущественным вычетом до брака, придется заплатить НДФЛ с материальной выгоды по ставке 35% (пп. 1 п. 1 ст. 220, п. 2 ст. 224 НК РФ). НДФЛ будет исчислен в размере, соответствующем доли имущественного налогового вычета (1/2), приходящейся на супруга.Предложенный алгоритм основан на положениях ст. 254 ГК РФ и ст. 39 СК РФ, в соответствии с которыми доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. Однако в Письмах Минфина России не уточняется, что указанные статьи применяются только при разделе имущества, находящегося в совместной собственности. Кроме того, по мнению Минфина России, в случае, когда один из супругов уже воспользовался имущественным налоговым вычетом, положения пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в части общей совместной собственности вообще не могут применяться, поскольку такой супруг уже утратил право на указанный вычет. Однако в ст. 220 НК РФ не предусмотрено такое обязательное условие, как наличие у одного из совладельцев права на имущественный вычет при его распределении. По мнению автора, введение Минфином России дополнительного условия для распределения имущественного вычета по НДФЛ является расширительным толкованием налогового законодательства. Почему нельзя распределить всю сумму имущественного вычета в пользу того собственника, который может это право реализовать?Аналогичный вопрос (т.е. о реализации и порядке применения права на имущественный вычет при покупке и продаже имущества) возникает, когда один из супругов не является налоговым резидентом, который, согласно п. 4 ст. 210 НК РФ, не может применить имущественный вычет.Напомним, что для целей исчисления НДФЛ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).В отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15%, применяется налоговая ставка 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).Напомним, что в Письме Минфина России от 17.05.2007 N 03-04-05-01/144 признано возможным распределение имущественного вычета по НДФЛ, когда одним из собственников имущества является нерезидент.Следует признать, что в НК РФ не прописан механизм применения вычета в случаях, когда один из совместных владельцев не может его применить (применив ранее, не является налоговым резидентом)."Финансовая газета. Региональный выпуск", 2008, N 47

  
  
  

  Цитата:ПИСЬМО Минфина РФ от 17.05.2007 N 03-04-05-01/144Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с продажей части жилого дома и земельного участка, находившихся в собственности более трех лет, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации разъясняет следующее.В соответствии со ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, а также доходы в виде материальной выгоды.При этом п. 3 указанной статьи определено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 Кодекса в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 Кодекса.Следовательно, для доходов в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму соответствующих налоговых вычетов.В частности, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, либо в сумме документально подтвержденных расходов.При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с вышеуказанным подпунктом п. 1 ст. 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).В случае если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности. В этом случае при продаже имущества в виде части жилого дома и земельного участка, зарегистрированного на супругу, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, может распределяться по договоренности между супругами.В отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации ст. 224 Кодекса установлена налоговая ставка в размере 30 процентов. Соответственно по доходам, к которым применяется налоговая ставка 30 процентов, предоставление налоговых вычетов, в том числе имущественных, не предусмотрено.Учитывая, что супруга не является налоговым резидентом Российской Федерации, оснований для предоставления ей имущественного налогового вычета не имеется.Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиН.А.КОМОВА